第５１５話

【森ビルのビジネスモデル】

　

今日も読んでいただき有難うございます。

　

組織変革コンサルタント

（社員の意識と行動が変わる）

経営戦略コンサルタント

（社長の夢を実現する伴走者）

の渡邉ひとしです。

　

人口減少とデジタル化の進展

異業種参入による競争激化に直面する

中小企業経営者にとって

 

既存のビジネスモデルが今後も

通用するのかという不安は深刻です。

 

特に不動産業界では

オフィス需要の変化や

インバウンド市場の変動

ESG経営への対応など

 

複合的な課題への対処が

求められています。

 

今回は

森ビルの動向を時系列で分析し

都市開発企業が

 

どのような戦略転換を

図っているかを検証します。

 

中小企業も大企業も

日本の市場に於いては

 

同じ外部環境のもとで

懸命に営業活動をしています。

 

大企業の課題や経営を観察することで

自社に活かしてください。

 

今回も企業のビジネスモデルを取り上げ

その成功や失敗の要因や

課題について深堀りしていきます。

 

今日の企業事例は第５１５話

【森ビルのビジネスモデル】

 

 

 

（画像はイメージです）

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ミッション、ビジョン、バリュー

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【経営理念】

都市を創り、都市を育む

　

【森ビルらしい都市づくり】

「都市と自然の共生」

「都市の脱炭素化」

「資源循環型の都市づくり」

　

【森ビルらしい街づくりの両輪】

・ディベロップメント

・タウンマネジメント

 

【３つのテーマ】

「安全・安心」

「環境・緑」

「文化・芸術」

　

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会社の沿革

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1955年に

創業者の森泰吉郎氏は＜森ビル＞の前身

＜森不動産＞を設立しました。

 

1956年に

＜泰成＞を設立しました。

（森トラスト・ホールディングス）

 

1957年11月に

『西新橋1森ビル』を完成させ

貸ビル業者としてスタートしました。

 

その後

竣工順に番号を付したナンバー・ビルを

順次建設していきます。

 

1986年に

赤坂アークヒルズ（アークヒルズ）が

完成しました。

 

これより以後は

大規模再開発による事業展開を

スタートさせます。

 

・御殿山ヒルズ（御殿山トラストシティ）

・城山ヒルズ（城山ガーデン）

・愛宕山ヒルズ（愛宕グリーンヒルズ）

・元麻布ヒルズ

・六本木ヒルズ

・虎ノ門ヒルズ

 

1993年に

創業者の森泰吉郎氏が死去後

次男の森稔氏が＜森ビル＞を継ぎ

 

三男の森章氏が

＜森ビル開発＞（森トラスト）

＜森ビル観光＞（森トラストの一部

並び森トラスト・ホテルズ&リゾーツ）

を継いだ。

 

1999年に

森章氏が率いる企業群は

＜森ビル＞グループから離脱を決め

資本関係も無い別会社となった。

 

2018年6月に

MORIBuildingDIGITALARTMUSEUM

EPSON teamLab Borderless

をオープンしました。

 

2023年8月に

麻布台ヒルズ森JPタワー・

ガーデンプラザを竣工しました。

　

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ビジネスモデルの企業事例

森ビル

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2024年2月に

麻布台ヒルズに

「森ビル デジタルアートミュージアム

エプソン チームラボボーダレス」

が開業しました。

 

既存ミュージアムが再開発に伴い閉館し

移転需要が発生した現象が

背景にあります。

 

五感に訴えかける演出で

従来型展示施設との差別化を図り

インバウンド需要の獲得を目指しています。

 

文化施設を街づくりの中核に据える

戦略の一環として位置付けています。

 

2024年3月に

六本木5丁目再開発規模が

国内最大級の7,000億円になりました。

 

建設コストの増加により

当初想定から事業費が膨らみました。

 

超高層ビルやMICE施設の整備を通じて

都市の国際競争力向上と

文化的発信力の強化を目指します。

 

世界都市間競争での優位性確保が

重要な戦略目標となっています。

 

2024年3月に

東京23区の商業地公示地価が

平均7.0％上昇しました。

 

コロナ禍明けの行動制限撤廃により

人流が回復したのが主な要因です。

 

立地条件の良い大型オフィスビル供給と

質の高いオフィス環境提供を通じて

 

企業の人材確保を支援する方針を

打ち出しています。

 

2024年4月に

虎ノ門ヒルズの大規模再開発が

完了しました。

 

オフィス市場の競争激化に

対応する必要性が高まったためです。

 

主要オフィス拠点として位置付け

エリア間の回遊性強化を図っています。

 

法人向け交流機能の設置により

企業間連携の強化も狙っています。

 

2024年4月に

麻布台ヒルズマーケットが開業し

食文化発信の拠点となりました

 

市場の小売業態参入や

高級すし店の新規開業により

食文化発信が加速しました。

 

インバウンド需要を取り込み

日本の食文化や専門店クオリティを

日常的に実感させる方針です。

 

築地の仲卸業者を誘致する取り組みで

本格的な食文化発信基地の構築を

目指しています。

 

2024年8月に

ダイバーシティ対応の防災要員を

240名配置しました。

 

東日本大震災の経験から

多様化する災害リスクへの備えが

必要になったためです。

 

社員の居住エリアを拠点近隣に設定し

女性専用仮眠室や英語サポートなど

 

多様なニーズに合わせた

BCP体制を強化しています。

 

心理的安全性の向上と離職率低下など

企業イメージの向上を狙っています。

 

2025年4月に

スマートビルディング共創機構を

設立しました。

 

スマートビル需要の拡大と

統一技術規格の必要性が

高まったためです。

 

IT企業や建設業界との連携で

技術標準化と人材育成を目指し

スマートシティ化を推進する方針です。

 

建設会社や不動産会社

IT企業などが業界の垣根を越えて

協力する体制を構築しています。

 

2025年5月に

東京23区の大規模オフィスビル供給が

7～9割を維持する見込みです。

 

建築費の高騰により供給が集中し

厳選される状況となったためです。

 

都心5区での大規模再開発をリードし

人材確保ニーズや

オフィス回帰のトレンドに対応して

 

希少価値のあるオフィス供給を

推進しています。

 

2025年5月に

健康影響評価の最上位の認証を

オフィス・商業施設で取得しました。

 

多様な働き方と

健康志向の高まりが背景にあります。

 

高機能フィルターや浄水設備を導入し

心身の健康に配慮した

職場環境を提供する取り組みで

 

テナント満足度やリピート率向上と

差別化を図っています。

　

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今日のまとめ

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森ビルの一連の動きからは

従来型の不動産開発にとどまらず

 

都市の多様なニーズや

イノベーションへの適応

 

防災施策や職場環境の質的向上による

競争力確保といった

 

複合的かつ柔軟な経営戦略が

浮き彫りになります。

 

しかし

7,000億円規模の巨額投資と

有利子負債の増大は

財務リスクを高めており

 

中小企業には

参考になりにくい側面もありますが

 

むしろ重要なのは

変化する市場環境に対応するため

 

自社の強みを活かしながら段階的に

ビジネスモデルを進化させる姿勢です。

 

今後も

都市環境やオフィス市場の変動に即応し

社会インフラとしての都市開発を

主導する方針が特徴的です。

　

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＊次回発行は9月1日月曜日の予定です。

　

次回もどうぞ宜しくお願いいたします。

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＃渡邉ひとし

＃株式会社未来デザインカンパニー

 

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★前回までの企業事例（一部）です。

　

ツルハホールディングス

村田製作所

ワークマン

大成建設

パルグループホールディングス

SBIホールディングス

ブリヂストン

ロート製薬

TDK

大和ハウス工業

レゾナック・ホールディングス

キーエンス

テルモ

ファナック

ダイキン工業

すかいらーくホールディングス

楽天グループ

　

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＊月曜日

・第2週以降

『実践・経営戦略ノート』

・第1週のみ

『ビジネスモデルの企業事例』

 

＊水曜日

『ミドルシニア世代の智慧：

変革の羅針盤』

 

＊金曜日

『シン組織変革の教科書』

 

どうぞ宜しくお願いいたします。

　

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編集・発行元

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◆オフィス 

株式会社 未来デザインカンパニー

代表取締役　渡邉ひとし（均）

 

組織変革コンサルタント

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〒503-0015　岐阜県大垣市林町7-265-1

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＊コンサルティング事業部

・リアル・コンサルティング

・オンライン・コンサルティング

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との協業で提供していきます）

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・ビジネスモデルコンサルタント

・SDGsビジネスコンサルタント

・経営心理士／組織心理士／顧客心理士／

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一般社団法人 空き家再生機構／理事

岐阜県公認／コミュニティ診断士

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＜令和２年度迄＞

中部大学 人文学部心理学科 非常勤講師

＜令和元年度迄＞

愛知産業大学 経営学部経営学科

造形学部デザイン学科・建築学科 非常勤講師

＜著書＞

『ビジネスモデル虎の巻！』

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新聞や雑誌、ホームページなどの

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